Desalojos en México ¿Cómo defenderse legalmente?
La problemática de los desalojos se ha vuelto más visible y urgente en los últimos años, especialmente a raíz de la pandemia por COVID-19. Las afectaciones económicas impactaron tanto a inquilinos como a propietarios, generando retrasos en el pago de rentas, conflictos contractuales y una creciente preocupación por la seguridad de la vivienda. En este artículo abordamos todo lo que necesitas saber sobre los desalojos en México, desde los aspectos legales del contrato de arrendamiento hasta tus derechos como arrendatario y qué hacer si recibes una notificación de desalojo.
¿Cómo afectó la pandemia a inquilinos y arrendadores? 😷📉
Durante la pandemia por coronavirus, miles de personas enfrentaron pérdida de empleo, reducción de ingresos y dificultades para cubrir sus gastos básicos. La renta, que representa entre el 30% y el 45% del presupuesto de una familia promedio, se convirtió en un gran reto.
El INEGI, a través del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), reportó que mientras algunas rentas disminuyeron mínimamente, el alquiler de viviendas aumentó ligeramente, evidenciando una gran inestabilidad económica. Esta situación provocó que muchos arrendatarios cayeran en morosidad, lo que a su vez derivó en juicios de desalojo.
Contrato de arrendamiento: ¿Qué derechos y obligaciones existen? 📃✍️
El contrato de arrendamiento es un acuerdo legalmente reconocido entre el arrendador (dueño del inmueble) y el arrendatario (inquilino), mediante el cual se otorga el uso temporal de una propiedad a cambio de un pago periódico.
Fundamento legal
Según el Artículo 2398 del Código Civil Federal, el arrendamiento es un contrato bilateral con efectos legales para ambas partes. Se rige también por los principios generales del derecho civil, establecidos en el Artículo 1796, que obliga a las partes al cumplimiento de lo pactado, siempre en conformidad con la buena fe y la ley.
Elementos clave del contrato
- Consentimiento válido y libre de vicios
- Objeto lícito y determinado
- Capacidad legal de las partes para contratar
- Formalización por escrito del contrato
Un contrato bien redactado puede prevenir abusos y respaldarte legalmente ante cualquier eventualidad.
Cláusulas más importantes de un contrato de arrendamiento 🖋️📌
Asegúrate de que tu contrato incluya estos puntos clave:
- Nombres y datos del arrendador y arrendatario
- Dirección exacta y descripción detallada del inmueble
- Monto, forma y fecha de pago de la renta
- Duración del contrato (inicio y fin)
- Condiciones para aumentos en la renta
- Cláusulas sobre depósito, garantías o fiador
- Reglas de convivencia (en caso de ser condominio)
- Destino del inmueble (vivienda, local comercial, etc.)
- Causas de rescisión y proceso de desalojo
¿Qué papel juega el fiador o aval? 🤝🏦
La figura del fiador es común en los contratos de arrendamiento. Este se compromete a pagar en caso de que el arrendatario incumpla. Está regulado en los artículos 2794 a 2855 del Código Civil Federal.
Algunas obligaciones y derechos del fiador incluyen:
- Derecho a ser indemnizado si paga la deuda del arrendatario
- Subrogación de derechos frente al deudor
- Oposición de excepciones inherentes al contrato principal
También puedes usar fianzas inmobiliarias o programas como Arrendavit (Infonavit) si no tienes un fiador.
¿Qué hacer ante un aumento injustificado en la renta? 📈💸
En la CDMX, el aumento promedio de renta anual va del 5% al 8%. Sin embargo, si el propietario intenta aumentar de forma desproporcionada y sin acuerdo previo, puedes acudir a la PROFECO para solicitar su intervención.
La Procuraduría puede mediar y exigir que el monto se mantenga conforme al contrato o se renegocie. Si no hay acuerdo, el arrendatario puede abandonar el inmueble sin penalización alguna.
¿Cómo es el proceso de desalojo en México? 🚪📑
El desalojo procede legalmente cuando el arrendatario incumple con sus obligaciones. Las causas más comunes, según el Artículo 2489 del Código Civil Federal, son:
- Falta de pago de la renta
- Subarriendo sin consentimiento
- Uso indebido o no pactado del inmueble
- Daños graves a la propiedad
- Cambios no autorizados a la estructura del inmueble
Etapas del desalojo:
- Notificación formal del adeudo y plazo para solucionarlo.
- Si no hay acuerdo, el casero inicia un juicio civil de rescisión de contrato.
- El arrendador debe probar ante el juez las causas del desalojo.
- Si el juez dicta sentencia favorable, se fija una fecha para el lanzamiento (desalojo forzoso).
- La autoridad judicial ejecuta el desalojo en la fecha establecida.
⚠️ Importante: El desalojo solo puede realizarse con orden judicial. Cualquier intento de sacar al inquilino sin juicio es ilegal.
¿Cómo defenderte legalmente ante un desalojo? 🛡️👨⚖️
Si has recibido una notificación de desalojo, aún puedes defenderte. Algunas opciones son:
- Demostrar que ya se pagó la deuda
- Probar que el arrendador ha incumplido el contrato
- Negociar un plan de pagos y firmar un nuevo acuerdo por escrito
- Solicitar asistencia legal especializada para mediar o representarte en juicio
Nunca firmes hojas en blanco ni aceptes acuerdos verbales sin respaldo. Es fundamental contar con la asesoría de un abogado experto en derecho inmobiliario.
El derecho humano a una vivienda digna 🏘️📜
El Artículo 4° de la Constitución Mexicana reconoce el derecho de toda persona a disfrutar de una vivienda adecuada y decorosa. Asimismo, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales señala que los Estados deben garantizar condiciones mínimas de vivienda, especialmente para las personas en situación vulnerable.
Durante la pandemia, organismos como la Comisión de Derechos Humanos llamaron a las autoridades a suspender desalojos y promover esquemas de apoyo para el pago de rentas.
Recomendaciones finales ✔️📋
- Revisa tu contrato de arrendamiento antes de firmarlo 🧐
- Conserva copia del contrato y de todos los recibos de pago 🧾
- Si tienes dificultades económicas, busca negociar a tiempo con tu arrendador 🤝
- Si te notifican un juicio, actúa de inmediato con ayuda legal 👨⚖️👩⚖️
¿Necesitas ayuda legal con un desalojo? 🔍👨⚖️
En Figueroa y Asociados Abogados JR, contamos con abogados especializados en arrendamiento inmobiliario y juicios de desalojo. Te ayudamos a proteger tus derechos como arrendatario o propietario. 📲 Contáctanos hoy mismo para una asesoría profesional y personalizada.
